Thời hạn sử dụng nhà chung cư đang trở thành vấn đề được nhiều người quan tâm khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được đưa ra thảo luận. Một trong những băn khoăn lớn nhất là liệu khi chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất quyền sở hữu căn hộ và không còn quyền lợi đối với tài sản của mình hay không.
Theo nội dung được thảo luận tại Quốc hội, việc xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư cần được hiểu gắn với chất lượng và mức độ an toàn của công trình, thay vì đơn thuần coi hết niên hạn là phải phá dỡ ngay. Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng nhấn mạnh rằng pháp luật cần quy định rõ để người dân yên tâm, bởi việc công trình đến thời hạn kiểm tra không có nghĩa người dân sẽ mất toàn bộ quyền tài sản.
Hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa phải đập bỏ ngay
Một điểm quan trọng cần phân biệt là thời hạn sử dụng của nhà chung cư không hoàn toàn giống với việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ. Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng.
Khi chung cư hết niên hạn theo quy định hoặc công trình có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, cơ quan quản lý có trách nhiệm tổ chức kiểm định. Nếu kết quả cho thấy công trình vẫn bảo đảm chất lượng và an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng theo thời hạn được xác định trong kết luận kiểm định.
Ngược lại, nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, việc cải tạo hoặc xây dựng lại có thể được đặt ra. Như vậy, mốc thời gian sử dụng không phải là căn cứ duy nhất để quyết định một tòa chung cư có bị phá dỡ hay không. Chất lượng thực tế và mức độ an toàn của công trình mới là yếu tố đặc biệt quan trọng.
Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng cho rằng không có công trình nhà ở nào có thể được coi là tồn tại vĩnh viễn. Khi đến thời điểm cần thiết, công trình phải được kiểm tra và nếu không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật thì phải có phương án cải tạo hoặc xây dựng lại. Tuy nhiên, quyền tài sản của người dân phải được pháp luật bảo vệ.
Người dân có mất quyền tài sản khi chung cư phải xây dựng lại?
Đây là vấn đề khiến nhiều người mua căn hộ đặc biệt quan tâm. Nếu một tòa chung cư xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu không đơn giản là chấm dứt cùng với công trình.
Theo định hướng được đưa ra trong dự thảo, quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập đến thời điểm công trình phải phá dỡ. Đối với trường hợp cần xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu có trách nhiệm tham gia vào quá trình xây dựng lại theo quy định và có thể phải đóng góp kinh phí.
Tuy nhiên, một số đại biểu Quốc hội cho rằng cơ chế này vẫn cần được quy định cụ thể hơn. Đặc biệt, người mua căn hộ hiện nay khó có thể biết trước khoản tiền mình phải đóng để xây dựng lại công trình sau nhiều năm, bởi chi phí đầu tư tại thời điểm đó có thể rất khác so với hiện tại.
Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cho rằng dự thảo cần nghiên cứu nguyên tắc giới hạn mức đóng góp cũng như cơ chế công bố suất đầu tư xây dựng để người dân có cơ sở dự liệu nghĩa vụ tài chính trong tương lai.
Nếu không đủ tiền xây dựng lại chung cư thì sao?
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là trường hợp chủ sở hữu không có khả năng đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư.
Theo thông tin được nêu tại phiên thảo luận, trong trường hợp này, chủ sở hữu có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất và bàn giao lại đất cho Nhà nước. Cơ chế hỗ trợ kinh phí đối với người được bố trí tái định cư cũng được đề cập, nhưng đại biểu cho rằng cần có quy định cụ thể hơn để bảo đảm quyền lợi của những người có thu nhập thấp hoặc gặp khó khăn về tài chính.
Điều này cho thấy câu chuyện về thời hạn sử dụng nhà chung cư không chỉ liên quan đến việc một tòa nhà có tiếp tục được sử dụng hay không, mà còn liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, nghĩa vụ tài chính và chỗ ở của cư dân.
Cần hiểu đúng về quyền sở hữu căn hộ chung cư
Đối với người mua nhà, việc hiểu đúng về thời hạn sử dụng chung cư có ý nghĩa quan trọng khi đánh giá giá trị bất động sản. Không nên hiểu rằng cứ đến một mốc thời gian nhất định thì căn hộ tự động mất giá trị hoặc chủ sở hữu không còn quyền lợi.
Trên thực tế, khi công trình có dấu hiệu xuống cấp hoặc hết niên hạn, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành đánh giá chất lượng theo quy định. Nếu công trình vẫn an toàn, việc sử dụng có thể được tiếp tục. Nếu không bảo đảm an toàn, phương án cải tạo, xây dựng lại hoặc phá dỡ sẽ được xem xét tùy trường hợp.
Thủ tướng cũng yêu cầu các quy định trong Luật Nhà ở sửa đổi phải được xây dựng theo hướng công khai, minh bạch và dễ hiểu để người dân biết rõ quyền tài sản của mình. Việc một công trình phải phá dỡ vì lý do an toàn không đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị xóa bỏ.
Quy định về chung cư cần bảo đảm quyền lợi của người dân
Việc sửa đổi các quy định về nhà chung cư được kỳ vọng sẽ giải quyết rõ hơn mối quan hệ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu của người dân. Đây là vấn đề có tác động lớn bởi căn hộ thường là tài sản có giá trị rất cao đối với mỗi gia đình.
Bên cạnh thời hạn sử dụng, các quy định về kiểm định, phá dỡ, tái định cư, kinh phí xây dựng lại và xử lý quyền sử dụng đất cũng cần được quy định minh bạch. Người mua nhà cần có khả năng dự liệu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình ngay từ thời điểm ký hợp đồng.
Như vậy, có thể hiểu đơn giản rằng nhà chung cư hết hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc lập tức bị đập bỏ và người dân mất toàn bộ quyền tài sản. Việc công trình có tiếp tục được sử dụng hay phải cải tạo, xây dựng lại phụ thuộc vào kết quả kiểm định và yêu cầu an toàn. Trong trường hợp phải phá dỡ, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vẫn là vấn đề cần được pháp luật bảo vệ.
